Действующая сейчас кадастровая стоимость базируется на ценах сделок с недвижимостью 2012-13 годов. Проектируемая же кадастровая стоимость опирается на ситуацию на рынке недвижимости по состоянию на 1 июля 2019 года. Какой она будет, можно узнать на портале земельной службы kadastrs.lv. Предполагается, что новая стоимость вступит в силу 1 января 2022 года.
В ходе дискуссии 24 августа специалисты оценивали и анализировали предложенную Земельной службой методику расчета кадастровой стоимости и подвергли ее резкой критике. Она несовершенна. При тех инструментах и той методической базе, которыми Земельная служба располагает, массовую оценку стоимости недвижимости качественно провести и невозможно, заявил сертифицированный оценщик недвижимой собственности Артур Журомскис. Служба использует для расчетов данные, которые обобщает кадастр, и те сведения, которые получает о сделках. По словам Журомского, об этой проблеме говорится почти десять лет, но «движения в верном направлении так и не произошло». По его наблюдению. Земельной службе недостает сведений об уровне отделки зданий, реновации. Еще одна проблема — отказ от «подушки безопасности», состоявшийся в прошлом году:
«В нормативной базе при отказе от «подушки безопасности» в 85% от среднерыночной цены, было допущено соответствие среднерыночным ценам в пределах 90-110%. Третья проблема — методические вопросы, касающиеся коммерческой собственности, следовательно, объектов с денежным потоком, для которых Земельная служба не использует «доходный» подход. Не начисляет эту стоимость по доходности — хоть бы и массово, хоть бы и по-среднему. Это крупнейшая категория, где мы видим проблемы разброса [цен]», — сказал Журомскис.
Присяжный адвокат Марис Мелькисис также критикует предлагаемую методику — он назвал ее отвечающей постсоветской эпохе, времени, когда в стране произошла приватизация, и здания были отделены от земли (как объекты собственности). Эстонцы после окончания приватизации перешли на вариант, требовавший, по словам Мелькисиса, политической воли: они стали оценивать недвижимость, беря за основу для расчетов ценность земли.
Председатель правления компании по недвижимости Latio Эдгар Шинс также скептически смотрит на методику. Он отметил, что сейчас налог на недвижимость не выполняет свою функцию. Шинс описал ситуацию,в которой оказываются люди, желающие купить недвижимость:
«У вас хорошая работы, и вы теперь хотите нечто большее, чем дом на лугу в Марупе за 150 тысяч евро. Вы хотите красивый дом, допустим,в Юрмале, который стоит 300-400 тысяч. Вы ничего не можете купить! Потому что люди в Юрмале 30 лет не продают свое унаследованное имущество и ждут миллион. 90% Юрмалы на рынке отсутствует, 90% Агенскалнса нет на рынке.
Тут вопрос в том, хватит ли у политиков духу сказать, что ситуация изменится, и мы пожелаем инкассировать налог на недвижимость. Хотите недвижимость в Агенскалнсе? Дорогуши, поймите, что это дорого», — сказал Шинс.
Во время дискуссии прозвучало, что уже само обсуждение грядущей новой кадастровой стоимости, рассчитываемой так, как предлагает Земельная служба, успело нанести вред рынку недвижимости. Для инвесторов это стало своего рода шоком, признал председатель правления Альянса девелоперов недвижимости Мартиньш Ванагс. «Брак», — так отозвалась о предлагаемой системе оценки кадастровой стоимости советница Союза самоуправлений по финансово-экономическим вопросам Санита Шкилтере.
В Земельной службе, со своей стороны, возражают, что кадастровая стоимость (исходя из которой начисляется налог на недвижимость) должна быть приближена к реальной рыночной. Как уже сообщало LTV, если методика Земельной службы будет реализована на практике, это приведет к совокупному удорожанию недвижимой собственной в Латвии почти на 30 млрд евро. Отраслевые негосударственные организации призывают пересмотреть методы оценки объектов. И возродить Консультативный совет по вопросам кадастровой стоимости.
Премьер-министр Кришьянис Кариньш («Новое Единство») уже заявил, что если новая методика подсчета кадастровой стоимости приведет к увеличению налогового бремени для жителей, он не позволит ее внедрить.
Как уже писал Rus.lsm.lv, Министерство юстиции и Государственная земельная служба разработали и передали на общественное обсуждение новый проект по расчету кадастровой стоимости, от которой зависит в том числе и налог на недвижимость. Нормы предусматривают, что с 1 января 2022 года «кадастр» для многих объектов вырастет.
Чем выше кадастровая стоимость, тем больше налог на недвижимость. В связи с этим Минюст подготовил поправки, которые предусматривают освобождение от уплаты налога на недвижимость на первое («первичное») жилье стоимостью до 100 тысяч евро. Нормы, однако, еще должна одобрить коалиция, указали в Минюсте.
Rus.lsm.lv уже сообщал, что математически это выглядит так: например, если кадастровая стоимость жилья 50 тысяч евро, то налог будет 0. Если кадастровая стоимость жилья 200 тысяч евро, то тогда налог на недвижимость считается от 20 тысяч евро. То есть от 200 тысяч евро отнимается 20 тысяч евро (как необлагаемый минимум) и к оставшейся сумме применяется коэффициент 0,2. Этот коэффициент останется и далее с целью сохранить прогрессивность налогообложения — если жилье дороже 100 тысяч, то и коэффициент налога будет выше. Одновременно для первичного жилья налог будет существенно снижен и не особо увеличит нагрузку на собственников.
Первичное жилье, как поясняет Министерство юстиции — это собственность человека, в которой он задекларирован. Ранее уже звучали призывы отменить налог на единственное жилье. Но поскольку у многих людей есть по нескольку объектов недвижимости, то скидок они были бы автоматически лишены. Поэтому Министерство юстиции решило ввести понятие «первичное жилье», на которое распространяются льготы, а для остальной недвижимости, если таковая имеется, сохраняется прежний порядок налогообложения.
Если пересчитать кадастровую стоимость, не пересмотрев политику налога на недвижимость, некоторых латвийцев, а также некоторые предприятия ждет серьезный удар. Так считают и аналитики, и Минэкономики. Среди тех, кто пострадает сильнее всего — владельцы частных домов в Риге и ее окрестностях, сообщает LTV.
Новая система расчёта кадастровой стоимости недвижимости нанесёт мощный удар по владельцам земли и зданий в Юрмале. Если в среднем по стране кадастровая цена недвижимости удвоится, то в Юрмале, она увеличится в три-четыре-пять, а то и шесть раз, сообщает Русское вещание LTV7.
Кроме того, могут пострадать и владельцы домов на хозяйской земле. А таких в Латвии примерно 300 тысяч.
Глава Минюста Янис Борданс (Новая консервативная партия) ранее обещал не допустить взвинчивания налога на недвижимость.
Министерство юстиции направило в Министерство финансов предложение установить необлагаемый минимум для налога на недвижимость — 100 тысяч евро на каждое задекларированное лицо, а налог на землю под жилую застройку снизить с 1,5% до 0,3%. Это решение позволит освободить от налога 90% владельцев квартир и домов. В Министерстве финансов говорят: это популизм.
