По словам Гунтара Гринвальда, руководителя Национального альянса девелоперов, строительство новых офисных зданий у нас не настолько развито, чтобы можно было обещать клиенту: вот, уже через полгода или год мы вам предоставим в аренду помещения класса А площадью 1000 кв.м.
«Потому что, чтобы получить одно только разрешение на строительство, нужно выполнить столько условий, что уходит много времени – от 1-1,5 года до 2,5 лет. Да еще и условия меняются на ходу. Влияют и вопросы налогообложения, кадастровой стоимости. Мы видим, что эти вопросы все время появляются в повестке дня правительства, и это довольно несерьезное отношение к инвесторам.
Ведь недвижимостью занимаются такие же предприниматели, как везде, и любой предприниматель, производя квадратные метры, считает, сколько он сможет заработать на каждом местре продаваемой площади.
А когда ситуация все время меняется, мы знаем, сколько заработаем в первый год, но не понимаем, что будет потом. В частности, поэтому мы не можем предложить банку Barclay 4000 кв.м в будущем году, чтобы тот мог перевести свой офис из Москвы в Латвию», - сказал он.
По рынку недвижимости, несомненно, ударили негативные изменения в программе ВНЖ для инвесторов-нерезидентов, признали участники дискуссии. Платежеспособность местных жителей такова, какова есть: они порой с трудом справляются со всеми издержками и редко могут позволить себе покупку жилья – следовательно, им приходится его где-то арендовать, отметил Гринвальд. И чаще всего речь об аренде старого жилья, а весь этот бизнес находится в «серой» зоне: там много сделок с наличными, и квартировладельцы массово уклоняются от налогов.
В то же время, отметил председатель правления компании Bonava Latvija Марек Клявиньш, именно вторичный рынок наиболее активен, на нем «вращается» больше всего площадей:
«Нельзя сказать, что на этом рынке царит стагнация – он довольно оживленный. Конечно, по сравнению с докризисным перирдом объем сделок упал. Но потребность в жилье есть: люди создают семьи, жилье им нужно.
Важно понимать: у нас очень велик процент старого жилья. Мы в советское время построили 70% всего жилья, которое сейчас имеется на рынке. За годы независимости было построено всего 10%.
Конечно, проблема с тем, что у покупателей проблемы с накоплением денег для первого взноса по ипотеке. Но есть и финансовые инструменты, которые хорошо работают – например, программа покупки первого жилья для семей с детьми Altum. Мы видим, что это реально работает – государство в действительности денег не вкладывает, оно лишь выступает гарантом по займу, но это реально работает и стимулирует продажи.
Поэтому нужно и дальше думать, как стимулировать рынок, потому что спрос на жилье эконом-класса довольно высок. Например, наш проект еще не построен, но уже весь зарезервирован, потому что людям нужно жилье».
По словам Клявиньша, разумеется, на рынке хватает и пустующих новостроек, но всегда есть веские причины, почему квартиры в них не распродаются:
«Должно быть соответствие потребностям покупателей. Если это двухкомнатная квартира площадью 80-90 кв.м – понятно, желающих купить ее нет: это дорого не только приобрести, но и содержать».
Елена Гаврилова, завотделом банка SEB по финансированию проектов недвижимости, рассказала, что в банке заметили увеличение объемов кредитования благодаря программе Altum, но видят также и нехватку хорошего, качественного жилья:
«Тут сразу встает вопрос коммунальных платежей, потому что в старых домах порой требуются уже серьезные отчисления на ремонт здания, коммуникаций – и коммунальные платежи превышают платеж по ипотеке и обслуживанию в новостройке! Такая вот абсурдная ситуация.
Поэтому заметно желание, особенно у молодых семей, жить в новых квартирах, но качественных предложений не хватает. Мы согласны финансировать покупку такого жилья, если проект был построен с прицелом на местных жителей, то есть это стандартный эконом-класс – с понятными площадями. Если это двухкомнатная квратира, то ее площадь 50-60 метров.
Мы соглашаемся финансировать, если с квартирой и вокруг нее всё нормально – нормальные детсады, школы, остановки, вся инфраструктура рядом. Если там полная отделка, нормальная планировка – такие проекты успешно продаются! И их раскупают уже не стадии строительства.
Конечно, вопрос, сколько еще таких квартир требуется построить, десять тысяч или двадцать».
Но о чем однозначно следует думать, так это о реновации старого жилфонда, предостерегла Гаврилова, потому что его состояние неуклонно ухудшается, и никто не знает, через какое время страна столкнется с массовой проблемой обветшания серийных домов, построенных 35-45 лет назад. Банки со своей стороны предлагают обществам квартироволадельцев программы финансирования реновации таких зданий, но «этот вопрос рано или поздно все равно придется всем решать» - а пока на реновацию решаются редкие общества квартировладельцев.
