Открытый вопрос

Обзор зарубежных событий

Открытый вопрос

Вернувшиеся с новой бизнес-идеей: почему стоит выйти из зоны комфорта?

4% от кадастровой стоимости в год: вопрос принудительной аренды решён?

Что сделать с раздельной собственностью — менять ставки или менять статус

В последний день сентября Сейм решил, что владельцы зданий, которые стоят на чужой земле, должны будут платить 4% за использование этих участков. Владельцы земли обещают оспорить эту норму в Конституционном суде, при этом и представляющий их интересы Нормунд Шлитке, и специалист по недвижимости Андрей Валтерс считают, что единственным долгосрочным решением является устранение самого явления, когда земля и объекты на ней принадлежат разным лицам. Об этом они сказали в передаче «Открытый вопрос» на Латвийском Радио 4.

«Президент за 2,5 года вернул три закона. Это его решение — вернуть закон или нет.

Если президент подпишет договор, через час мы, наше товарищество и другие землевладельцы подадут жалобу в Конституционный суд»,

— пообещал Нормунд Шлитке.

Речь идет о принятых Сеймом поправках к закону о вступлении в силу отдельных частей восстановленного Гражданского закона. В них, в частности говорится, что законный процент за использование владельцами здания земли, на которой стоит объект, — 4%. При этом такие отношения будут называть не арендой, а законным землепользованием.

По словам Н. Шлитке, 6% от кадастровой стоимости — минимальная приемлемая ставка. Он уверен, что если дело дойдет до Конституционного суда, земевладельцы выиграют, потому что выигрывали и раньше, а Конституционный суд новые решения по похожим делам принимает, оглядываясь на предыдущие.

Специалист по оценке недвижимости Андрей Валтерс заметил, что вообще в Гражданском законе есть норма о законных процентах за пользование чужим активом (деньгами ли или той же недвижимостью), и они там установлены в размере 6%. При этом он заметил, что на самом деле землевладельцы получают меньше, так как они платят налог на недвижимость и еще подоходный налог.

Представитель рижской муниципальной компании по управлению недвижимостью Rīgas namu pārvaldnieks Кристс Лейшкалнс заметил, что в подобных ситуациях в разных договорах собственников земли и квартир указаны разные ставки, но чаще всего встречаются те же самые 4%.

«Мы представляем интересы клиентов, то есть собственников квартир. Нам предписано быть посредниками между собственниками квартир и собственниками земли. Обычно нами недовольны ни те, ни другие, потому что одни первые всегда считают, что сумма должна быть меньше, а вторые — наоборот. [...]

Но если абстрагироваться от этих процентов, то, по сути, управляющая компания уже лет 10 говорит о том, что ситуация сама по себе не нормальная. И

она просто должна закончиться — не тем, что меняются процентные ставки, а исчезновением этих принудительных отношений между собственником земли и квартиры. Имущество должно быть единым»,

— заявил он.

Андрей Валтерс поддерживает: «Но мы понимаем, что идеальное решение ситуации – прекращение такой раздельной собственности. Потому что многие об этом говорят — что это было ошибкой земельной реформы, из-за которой и возникла такая ситуация, когда у нас очень много собственности с разделенными правами на землю и на строения на ней. Надо всем миром добиться, чтобы справедливо решить эту ситуацию и существование раздельной собственности прекратить. Предлагались разные схемы и, наверное, если это произойдет, то не очень быстро. А пока приходится существовать в ситуации аренды и искать компромисс».

На вопрос, нужен ли закон о ликвидации самой проблемы раздельной собственности, Н. Шлитке ответил: «Конечно. Владельцы всегда говорили о том, что мы не против того, что имущество должно быть единым. [...] Надо вообще покончить с ситуацией разделенного имущества и продать его тем, кто им пользуется больше всего — это, конечно, домовладельцы».

Андрей Валтерс же признает, что найти решение избавления от раздельной собственности будет крайне сложно.

«Представьте: на участке стоит дом на 100 квартир, там 100 собственников, у каждого разная платежеспособность — один может одно, другой другое. Как это все отрегулировать?

Возможно, через софинансирование [государства]… Чтобы это было выкуплено один раз и у владельца земли не было необходимости заключать 100 договоров купли-продажи со всеми владельцами квартир», — объяснил он.

На это председатель правления общества «Народ против земельных баронов» Владимир Ткаченко заметил: «По моим подсчетам, кадастровая и рыночная стоимость такой земли отличается в три раза. В среднем такие участки продаются за 30% от кадастровой стоимости. Почему землевладельцам выгодно продать по «кадастру»? Потому что либо он будет эти 6% собирать, чтобы получить 100% стоимости 20-30 лет, или он за раз получит всю сумму».

По данным Министерства юстиции, сейчас в статусе раздельной собственности находятся более чем 200 тыс построек, которые стоят на примерно 70 участках, принадлежащих другим владельцам (не тем, кому принадлежат постройки), из них 3 677 — приватизированные многоквартирные дома, в которых находится более 110 тыс квартир.

В 2017 году были приняты поправки к законам о приватизации и о земельной реформе, благодаря которым потолок цены за принудительную аренду должен был за три года снизиться до 3%. Однако Конституционный суд признал эти поправки не соответствующими Сатверсме и дал парламенту время до 1 мая 2019 года, чтобы найти альтернативу. С 1 мая 2019 отменен потолок платы за аренду земли, который сейчас составляет 4% кадастровой стоимости. 

У проблемы есть два аспекта — принудительная аренда и необходимость ликвидации раздельной собственности как таковой. 

Практически каждый третий дом в столице хотя бы частично стоит на чужой земле.

Заметили ошибку? Сообщите нам о ней!

Пожалуйста, выделите в тексте соответствующий фрагмент и нажмите Ctrl+Enter.

Пожалуйста, выделите в тексте соответствующий фрагмент и нажмите Сообщить об ошибке.

Популярные
Рекомендуем

Уведомляем, что на портале Lsm.lv используются т.н. cookie-файлы (cookies). Продолжая использовать портал, вы соглашаетсь с размещением и хранением cookie-файлов в вашем устройстве. Подробнее

Принять и продолжить