«Президент за 2,5 года вернул три закона. Это его решение — вернуть закон или нет.
Если президент подпишет договор, через час мы, наше товарищество и другие землевладельцы подадут жалобу в Конституционный суд»,
— пообещал Нормунд Шлитке.
Речь идет о принятых Сеймом поправках к закону о вступлении в силу отдельных частей восстановленного Гражданского закона. В них, в частности говорится, что законный процент за использование владельцами здания земли, на которой стоит объект, — 4%. При этом такие отношения будут называть не арендой, а законным землепользованием.
По словам Н. Шлитке, 6% от кадастровой стоимости — минимальная приемлемая ставка. Он уверен, что если дело дойдет до Конституционного суда, земевладельцы выиграют, потому что выигрывали и раньше, а Конституционный суд новые решения по похожим делам принимает, оглядываясь на предыдущие.
Специалист по оценке недвижимости Андрей Валтерс заметил, что вообще в Гражданском законе есть норма о законных процентах за пользование чужим активом (деньгами ли или той же недвижимостью), и они там установлены в размере 6%. При этом он заметил, что на самом деле землевладельцы получают меньше, так как они платят налог на недвижимость и еще подоходный налог.
Представитель рижской муниципальной компании по управлению недвижимостью Rīgas namu pārvaldnieks Кристс Лейшкалнс заметил, что в подобных ситуациях в разных договорах собственников земли и квартир указаны разные ставки, но чаще всего встречаются те же самые 4%.
«Мы представляем интересы клиентов, то есть собственников квартир. Нам предписано быть посредниками между собственниками квартир и собственниками земли. Обычно нами недовольны ни те, ни другие, потому что одни первые всегда считают, что сумма должна быть меньше, а вторые — наоборот. [...]
Но если абстрагироваться от этих процентов, то, по сути, управляющая компания уже лет 10 говорит о том, что ситуация сама по себе не нормальная. И
она просто должна закончиться — не тем, что меняются процентные ставки, а исчезновением этих принудительных отношений между собственником земли и квартиры. Имущество должно быть единым»,
— заявил он.
Андрей Валтерс поддерживает: «Но мы понимаем, что идеальное решение ситуации – прекращение такой раздельной собственности. Потому что многие об этом говорят — что это было ошибкой земельной реформы, из-за которой и возникла такая ситуация, когда у нас очень много собственности с разделенными правами на землю и на строения на ней. Надо всем миром добиться, чтобы справедливо решить эту ситуацию и существование раздельной собственности прекратить. Предлагались разные схемы и, наверное, если это произойдет, то не очень быстро. А пока приходится существовать в ситуации аренды и искать компромисс».
На вопрос, нужен ли закон о ликвидации самой проблемы раздельной собственности, Н. Шлитке ответил: «Конечно. Владельцы всегда говорили о том, что мы не против того, что имущество должно быть единым. [...] Надо вообще покончить с ситуацией разделенного имущества и продать его тем, кто им пользуется больше всего — это, конечно, домовладельцы».
Андрей Валтерс же признает, что найти решение избавления от раздельной собственности будет крайне сложно.
«Представьте: на участке стоит дом на 100 квартир, там 100 собственников, у каждого разная платежеспособность — один может одно, другой другое. Как это все отрегулировать?
Возможно, через софинансирование [государства]… Чтобы это было выкуплено один раз и у владельца земли не было необходимости заключать 100 договоров купли-продажи со всеми владельцами квартир», — объяснил он.
На это председатель правления общества «Народ против земельных баронов» Владимир Ткаченко заметил: «По моим подсчетам, кадастровая и рыночная стоимость такой земли отличается в три раза. В среднем такие участки продаются за 30% от кадастровой стоимости. Почему землевладельцам выгодно продать по «кадастру»? Потому что либо он будет эти 6% собирать, чтобы получить 100% стоимости 20-30 лет, или он за раз получит всю сумму».
По данным Министерства юстиции, сейчас в статусе раздельной собственности находятся более чем 200 тыс построек, которые стоят на примерно 70 участках, принадлежащих другим владельцам (не тем, кому принадлежат постройки), из них 3 677 — приватизированные многоквартирные дома, в которых находится более 110 тыс квартир.
В 2017 году были приняты поправки к законам о приватизации и о земельной реформе, благодаря которым потолок цены за принудительную аренду должен был за три года снизиться до 3%. Однако Конституционный суд признал эти поправки не соответствующими Сатверсме и дал парламенту время до 1 мая 2019 года, чтобы найти альтернативу. С 1 мая 2019 отменен потолок платы за аренду земли, который сейчас составляет 4% кадастровой стоимости.
У проблемы есть два аспекта — принудительная аренда и необходимость ликвидации раздельной собственности как таковой.
Практически каждый третий дом в столице хотя бы частично стоит на чужой земле.
