В проблеме есть два аспекта — принудительная аренда и необходимость ликвидации раздельной собственности как таковой. В 2017 году депутаты Сейма единогласно решили, что стоимость принудительной аренды надо снизить. План был в течение трех лет снизить её до 3% от кадастровой стоимости. Правда, законопроект приняли в спешке, что стало поводом для землевладельцев подать иск в Конституционный суд.
КОНТЕКСТ
Решение Конституционного суда 12 апреля 2018 года:
«Конституционный суд пришел к выводу, что до принятия оспоренных норм в распоряжении законодателя не было должного анализа и обоснования конституционности ограничений прав собственности владельцев земли, включенных в эту норму, в контексте с юдикатурой Конституционного суда по вопросам принудительной аренды. Таким образом оспоренные норм нельзя считать принятыми в должном порядке».
Проще говоря, если закон принят не так, как надо, он не может иметь правовой силы, каким бы правильным он не был. Суд дал депутатам время до 1 мая этого года исправить ошибки. Предложения ко второму чтению надо было подать до 13 февраля. Комиссия Сейма по госуправлению и самоуправлениям получила пять предложений. Три из них от депутата Регины Лочмеле-Лунёвой («Согласие»). Она подала ровно те же предложения, которые оспорил Конституционный суд.
«В ситуации, когда для получения дохода не нужно абсолютно ничего, у нас даже обхозяйствованием земли занимаются её арендаторы, жильцы, которые платят тем же дворникам за уборку снега, листьев, за приведение территории в порядок, и всё что нужно землевладельцу — получать гарантированную законом и государством аренду и платить с неё налог на недвижимость, который намного меньше, чем те деньги, которые они получают», — говорит депутат.
В свою очередь, Министерство юстиции готовит новое регулирование по вопросу раздельной собственности. Его будут продвигать как поправки к закону о гражданском праве, и оно будет относиться к совершенно любой раздельной собственности — будь то многоэтажка или гараж, поясняет Дагния Палчевска, директор департамента гражданского права Министерства юстиции:
«Мы будем уходить от необходимости заключать соглашение— эти отношения будет регулировать закон, в котором будет указана четкая конкретная сумма за принудительную аренду, которую должны платить владельцы зданий владельцам земли за то, что те не имеют права использовать свою собственность.
По нашим экономическим расчетам, указанный в законе размер принудительной аренды может составить 4% от кадастровой стоимости».
Если хозяева здания и хозяин земли смогут договориться о меньшей сумме за аренду, то их договоренность может остаться в силе в качестве исключения, говорят в Минюсте. При введении потолка аренды на уровне 4% доход от земли под домами будет такой же, как и от долгосрочных государственных облигаций — просто за эти «облигации» надо платить налоги — земельный и подоходный. Законопроект будет готов через несколько недель.
Параллельно депутаты Сейма должны найти способ ликвидировать понятие раздельной собственности раз и навсегда. Эти поиски ведутся уже десять лет, и до сих пор обсуждалось два варианта — выкуп земли собственниками квартир или выкуп земли государством. Сами землевладельцы считают, что выкупать должны жильцы:
«Квартировладельцы могут либо выкупить с правом выкупа, либо добровольно. Чтобы выкупить с правом выкупа — надо закон, чтобы выкупить добровольно — надо мелкие поправки в законе о закреплении собственности в Земельной книге. То есть надо легализовать то, что в данный момент происходит в кооперативных домах», — говорит представитель землевладельцев Нормунд Шлитке.
Против этой идеи выступают сами владельцы квартир. Благодаря им в Сейме застрял законопроект, который позволил бы жильцам выкупить землю под домом за 118% кадастровой стоимости, рассказал Владимир Ткаченко, председатель правления общества «Народ против земельных баронов».
«Самое справедливое решение, это когда государство выкупает эту землю и дальше разбираемся — как там: передает, продает или сдает в аренду. Тогда отпадает вопрос справедливости между собственником земли и собственником квартиры. Государство — вы создали, вы решили».
То есть государство должно выкупить более 7000 участков земли, кадастровая стоимость которых в 2015 году составляла около 180 миллионов евро — это больше, чем весь бюджет Министерства культуры в 2018 году. Глава Комиссии Сейма по госуправлению и самоуправлениям Сергей Долгополов («Согласие») говорит, что это практически невозможно. Притом приватизация земли под домами жильцами может привести к новым проблемам:
«Например, вот скажем, владельцы квартир в хрущевке выкупили землю под своим домом. Хрущевки заканчивают свое существование, срок эксплуатации уже истек. Рано или поздно придет необходимость вместо этого дома поставить что-то другое. Вот их дом начал рушиться, и они имеют что? Они имеют разваленный дом и кусок земли, продать который невозможно: построить на нем — значит платить вдвойне. Поэтому, решая эти проблемы, надо думать и о завтрашнем и о послезавтрашнем дне».
Поэтому появился третий вариант — предложить выкупить землю самоуправлениям. По словам Кристины Кинчи, советницы Союза самоуправлений по юридическим вопросам, эта идея висит в воздухе уже какое-то время, но пока вопросов больше, чем ответов:
«Я не могу сказать, что мы в восторге от этой идеи. Если эту идею поддержит Сейм, и она будет продвинута, то надо серьёзно подумать, как установить цену участков земли и откуда взять средства».
Для начала депутатам нужно понять, какой участок земли считать функционально необходимым для дома и за какую сумму его будет выкупать самоуправление. На эти вопросы начала отвечать комиссия Рижской думы по приватизации. Она в последние четыре года занимается пересмотром функционально необходимой земли под домами. Получено уже более 200 просьб о пересмотре. Шесть кварталов уже пересмотрены и утверждены. Есть случаи, когда функционально необходимый для дома земельный участок удавалось уменьшить, говорит Лелде Лице, планировщик территории в комиссии РД по приватизации:
«Если до утверждения тематического планирования они платили аренду за весь кусок земли, то сейчас они платят только за ту территорию, которую мы отметили как функционально необходимую.
Мы не можем отделить от жилого дома такой кусок земли, который нельзя застроить. Если мы видим, что отделяемый участок земли достаточно большой и ничем не обременен, его в будущем можно застроить и обеспечить к нему доступ — то мы можем его отделить».
Именно так произошло в Чиекуркалнсе — и теперь перед окнами жильцов старого дома может появиться новостройка. Таким образом, снижая свои счета за аренду или сумму для выкупа земли, жильцы получают следующую проблему — строительство под окнами. Так что пересмотр функционально необходимой земли может стать ещё одним тяжелым вопросом в ликвидации раздельной собственности.
