Эксклюзивные «развалины»: как экспертная оценка снижает налоги

За последние два года в Риге и Юрмале резко упала ценность дорогих домов, торговых центров и гостиниц — это значит, что собственники платят уменьшенный налог на недвижимость. Журналисты программы «Запрещенный прием» на LTV ответили на вопрос, объективное ли это явление — или схема по уходу от налогов.

КОНТЕКСТ

У каждого здания на государственном уровне есть кадастровая стоимость, которая зависит от трех основных параметров:

  • общая площадь
  • число квартир и коммерческих помещений (ценность офисов и магазинов выше, но за квартиры в подвале, на первом этаже или без туалета — льготы, как и за балконы, террасы и деревянные дома)
  • в каком техническом состоянии здание (чем выше износ, тем ниже кадастровая стоимость).

На основании кадастровой стоимости рассчитывается налог на недвижимость. Для Риги он составляет 1,5% в год.
Оценивается и кадастровая стоимость земли, на которой стоит здание. С нее также платится налог — 1,5%.

Поскольку максимальный размер налога на здание в большой степени зависит от его технического состояния, важно, кто его оценил.

Нынешний порядок предполагает, что это делают сотрудники Государственной земельной службы,

но, если их мнение собственника не устраивает, можно обратиться к независимому эксперту — стройинженеру. Если точки зрения различаются,

важнее — мнение нанятого специалиста.

Журналисты, используя данные Земельной службы, выбрали примеры случаев,

когда кадастровая стоимость здания после так называемой независимой экспертизы существенно снизилась.

Здание в Риге, на Кр. Барона 40А. Завершено осенью 2016 года, в данный момент там находится Radisson Viesnīca Park Inn Barona и ресторан Tokyo City. После оценки Земельной службы кадастровая стоимость здания составила 3,25 млн евро, а после заключения независимого эксперта — 2,67 млн евро: примерно за 2,5 года здание износилось на 31%.

В здании на Кр. Барона, 2 раньше был ресторан Tokyo City, но хозяева — другие. После оценки Земельной службы кадастровая стоимость здания — 1,8 млн евро, но благодаря выводам независимого эксперта — 1,4 млн евро. Износ составил 37%.

Здание в Плявниеки, на ул.Лубанас, 117А — офисный и торговый центр. По итогам оценки Земельной службы, кадастровая стоимость — 1,75 млн евро, согласно выводам независимого эксперта — 1,38 млн евро. Износ здания — 35%.

Кадастровая стоимость здания в Старой Риге, на Смилшу, 8, после выводов Земельной службы — 1,14 млн евро, после оценки эксперта — 0,67 млн евро. Износ — 57%.

В Старой Риге, на Яуниела, 25/27 находится гостиница Neiburgs. Здание сдано в эксплуатацию в 1903 году, но в 2009-м его реставрировали, признали лучшим в стране строением в номинации «Реставрация». С точки зрения Земельной службы, все в порядке, кадастровая стоимость — 1,3 млн евро. Однако на следующий день оценку сделал независимый стройинженер, в итоге кадастровая стоимость — 0,77 млн евро. Здание изношено на 57%.

Здание в Старой Риге на ул. Смилшу, 5. Вывод Земельной службы позволяет оценить кадастровую стоимость в 565 тыс евро, а точка зрения независимого стройинженера — в ноль, поскольку здание изношено на 84%.

Здание на ул.Сканстес, 50 — огромное офисное здание, где находится стройкомпания Merks, клиника Дерматологии и хирургии Veselības centra 4. После оценки Земельной службы кадастровая стоимость здания составила 8,5 млн евро, а по выводам независимого эксперта — 6,4 млн евро. Износ — 36%.

На ул.Базницас, 20/22 стоит сравнительно новое офисное здание. По оценке Земельной службы, его кадастровая стоимость 2,5 млн евро. Но согласно выводам независимого стройинженера, 1,8 млн. Износ — 36%.

Здание на ул. Элизабетес, 51 находится напротив Эспланады. По оценке Земельной службы, кадастровая стоимость — 1,9 млн евро. На следующий день свое слово сказал стройинженер: износ здания — 85%, кадастровая стоимость — ноль.

Согласно подсчетам журналистов, общая экономия по подоходному налогу для собственников упомянутых домов — около 100 тыс евро.

Это только 10 объектов недвижимости. В целом Рига ежегодно получает от налога на недвижимость около 110 млн евро.

Точки зрения специалистов могут отличаться, однако Земельная служба указывает: мнения не могут быть настолько разными.

Оказалось, что пять из выбранных журналистами зданий оценивал стройинженер Виктор Лиепиньш, а другие пять — Александр Петровичс.

Глава Земельной службы Солвита Звидриня считает, что Риге стоит беспокоиться. «Хорошо, можно не заметить, если ценность, например, стоящего миллионы объекта упала на несколько тысяч.

Но, если речь о том, что у тебя в предыдущие годы объект стоил 2,2 млн евро, а сейчас ноль, то практически всегда на ноли надо обращать внимание», —

уверена Звидриня.

Вторым экспертом, оценка которого позволяет падать кадастровой стоимости, стал Александр Петровичс. Он не был особенно разговорчив, и ушел от ответа, почему его оценка регулярно оказывается значительно ниже, чем у Земельной службы.

Латвийский союз стройинженеров, где оба специалиста получили сертификаты, за их действия ответственность на себя не берет, поскольку сертификата именно на оценку износа зданий не существует.

Петровичс — сертифицированный стройинженер, проектировщик, в свою очередь, Лиепиньш — сертифицированный руководитель и контролёр строительных работ. Согласно закону, оценивать здания он тоже может, но ответственности за это нет.

«Если он совершит какое-то нарушение в руководстве строительными работами или их контроле, то наша обязанность и наша работа — проверить, и мы это делаем.

Мы его сертифицируем, мы его проверяем, мы его контролируем и за ним надзираем как сертифицированным специалистом в руководстве строительными работами и надзоре за ними», — пояснила Хелена Эндриксоне-Северная, заместитель председателя правления Союза стройинженеров.

Однако за ними как за экспертами, оценивающими износ, не следят, хотя мнение этих людей о здании важнее, чем оценка специалиста Земельной службы, и именно от них зависит, сколько налога на недвижимость получит самоуправление.

Заметили ошибку? Сообщите нам о ней!

Пожалуйста, выделите в тексте соответствующий фрагмент и нажмите Ctrl+Enter.

Пожалуйста, выделите в тексте соответствующий фрагмент и нажмите Сообщить об ошибке.

Аналитика
Аналитика
Новейшее
Интересно