В Латвии кадастровую стоимость зданий определяют главным образом сделки, заключаемые в конкретном районе. Показатель меняется для всей зоны, близ которой покупают и продают. Однако в мировой практике есть и много других методов.
Сармите Барвика, сотрудница Рижского технического университета, сейчас находится в США. Она рассказала, что, в отличие от Латвии, во многих странах на кадастровую стоимость влияет денежный поток, информация о доходах, расходы на эксплуатацию, учитывают также информацию различных баз данных.
«У нас нет информации о доходах разных компаний, их тратах, расходах на эксплуатацию, чтобы можно было оценить точнее», — добавила Барвика.
Солвита Звидриня, которая Земельной службой руководит уже полгода, признала: недостатков в существующей системе оценки много. Например, есть около 200 разных условий, которые позволяют значительно снизить кадастровую стоимость — и платить меньше налога. Однако, если обратить пристальное внимание, окажется, что около 60 официальных факторов, возможно, работают прямо противоположным образом — увеличивают, а не уменьшают рыночную стоимость собственности.
«Отягощения, которые вашу кадастровую стоимость снижают, сейчас прямые, если ваша собственность находится у Балтийского моря или Рижского залива.
Тогда ваша кадастровая стоимость сокращается на 20%. И есть вопрос — ценная, эксклюзивная или нет», — пояснила Звидриня.
Абсурдной кажется и ситуация, когда у жилого дома кадастровая стоимость может быть выше, чем у расположенной рядом гостиницы. Солвита Звидриня отметила: недостатки системы перед реформой планируется обсудить с другими специалистами отрасли — до марта следующего года.
Однако уточнение кадастровой стоимости во многих случаях означает ее повышение.
«На практике может быть так, что в каких-то случаях она может снизиться, но в основном кадастровая стоимость должна соответствовать рынку, поскольку в данный момент во многих случаях кадастровая стоимость у нас не достигает 85% [рыночной цены]», — добавила Звидриня.
Кадастровая стоимость должна отражать реальность и быть точной — на это указала и Сармите Барвика. Поэтому, считает она, при сокращении NĪN для коренных жителей надо использовать другие методы.
Барвика предложила модель, которая используется для территорий со сделками на крупную сумму, например, в Нью-Йорке.
«Одна из моделей, которая есть в мире и которая есть в Америке — какой наследуемый налог.
Например, в налоге зафиксирована такая сумма сделки, за которую собственность купили. И человек платит налог на определенную стоимость с этого момента — до момента, пока собственность опять не продадут. На многих дорогих территориях есть такая практика, в Нью-Йорке и Калифорнии».
В этих зонах схожая практика применяется и к арендной плате, которая фиксируется. Новые жильцы приходят, считаясь с правилами игры, но коренных жителей не выгоняют.
Вытесненные из центра жители могут переехать дальше городских окраин — и покинуть страну — такой нежелательный сценарий описывает специалист по налоговым и финансовым консультациям Янис Зелменис.
«Что мы можем поднимать? Понимаем ли мы сторону платежеспособности? Чего мы хотим?
Это классический закон бизнеса — не зажимай вторую сторону в угол, не выдавливай ее в непредвиденную ситуацию, чтобы она была вынуждена непредвиденными принципами защищаться.
Мы к этому близки. Как минимум часть латвийского общества решает вопросы выживания», — уверен он.
Введение нового кадастра на недвижимость отложено до 2018 года из-за опасений, связанных с ростом налога на недвижимость. За это время должна быть переработана вся концепция применения налога и одновременно пересмотрена методика расчета кадастровой стоимости.
Министерство юстиции до середины апреля подаст на рассмотрение правительству законопроект, предусматривающий замораживание кадастровой стоимости недвижимости на два года. Об этом 29 марта на заседании парламентской комиссии по запросам сообщил парламентский секретарь Минюста Янис Иесалниекс.
Как уже писал Rus.lsm.lv, прошлым летом по решению правительства была заморожена кадастровая стоимость и, соответственно, остановлен прирост налога на недвижимость в 2017 году. Однако тысячам рижан, живущих в историческом центре, примерно в 4000 домов, в ближайшее время придут счета с заметно «распухшим» налогом.
